La licencia de obras es un permiso que concede el ayuntamiento que nos autoriza a realizar obras de reacondicionamiento, mejoras, construcción, rehabilitación o cambio de uso. Es necesaria y obligatoria para cualquier obra que modifique la estructura de un edificio.

¿Cuándo es necesario solicitar licencia de obras?

A la hora de hacer una reforma en la parte interior de una vivienda y siempre que no afecte a elementos externos de la misma, comunes o a elementos protegidos por patrimonio, no será necesario solicitar una licencia. En el caso de que esa obra afecte o pueda afectar a la estructura del edificio (derribo o sustitución de un pilar o un muro de carga) entonces sí será necesario solicitarla.

Hay tres tipos de procedimientos administrativos para la solicitud de la licencia:

  • Comunicación previa: destinadas a actuaciones de reducido impacto urbanístico y medioambiental y cuya dificultad técnica es más bien baja. Puede ser por ejemplo la construcción de un cobertizo en nuestra finca.
  • Procedimiento simplificado: en el caso de que no se precise un proyecto técnico y la incidencia sea limitada, bastará con una declaración firmada por un técnico que constate que la instalación o la reforma cumple con la normativa de aplicación. La concesión de esta licencia puede llevar hasta un mes, más en algunos casos.
  • Procedimiento ordinario: en obras que requieran de un estudio y proyecto técnico y detallado que cumpla la normativa, será necesario solicitar la licencia mediante el procedimiento ordinario

¿Qué documentación es necesaria para solicitar la licencia de obras?

El trámite varía en función del ayuntamiento, sin embargo suelen ser comunes y constan de cuatro partes:

  1. Instancia oficial del ayuntamiento debidamente cumplimentada y sellada.
  2. Documentación de la persona física o jurídica que vaya a encargar la obra.
  3. Presupuesto desglosado y detalles técnicos (si procede) de la obra, incluyendo el IVA y firmado por el contratista o constructor.
  4. Recibo del pago de las tasas correspondientes.

En la mayoría de los casos no será necesario tramitar licencia alguna, pero es necesario informarse de las características de la vivienda y del entorno antes de comenzar la obra.

Una de las características de las viviendas de obra nueva es que la promotora debe tener concedida la licencia de obras para poder venderlas. Esto no sucede así con las viviendas de segunda mano. Y, de hecho, es uno de los grandes problemas de estas viviendas porque ¿qué pasa si compro una casa que ha hecho reformas sin licencia de obras?

La repuesta es sencilla y, por desgracia, injusta: el nuevo propietario debe legalizar la obra solicitando en el Ayuntamiento la licencia de obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un “Proyecto Técnico Visado” (que realmente no es un proyecto porque la obra ya está realizada) redactado y firmado por un arquitecto.