José Luis SuárezComo es bien sabido por todos,  el sector de la promoción inmobiliaria, es especialmente dependiente de la financiación externa, principalmente bancaria. Esto es debido entre otros factores, al elevado importe de las inversiones necesarias para el desarrollo de las promociones, construcción y solar. Esta dependencia financiera deviene en importantes beneficios en tiempos de bonanza económica, y en terribles consecuencias, en épocas de crisis a causa del efecto multiplicador del apalancamiento en el resultado.

Según estadísticas del sector, empresas de tamaño medio en 2012, el ratio de financiación del patrimonio neto sobre el total de activos fue del 64%, mientras que el ratio de financiación bancaria se situó en el 30%. Antes del inicio de la crisis en el ejercicio 2007, este ratio de financiación bancaria estaba en el 40%. Con estos ratios, el plazo de tiempo necesario para duplicar el tamaño de los activos sería el doble en caso de acometer la inversión sin apalancamiento financiero respecto de hacerlo con financiación externa. Sin embargo, en términos de rentabilidad del patrimonio neto, este gap temporal se reduce a la mitad.

Pero entonces, ¿cuál es el objetivo?, ¿el tamaño o la rentabilidad del capital? No hay que olvidar que en ocasiones el tamaño delimita la accesibilidad a ciertos activos que pueden decretar la supervivencia de la empresa en determinadas etapas expansivas del sector.  Mientras que primar la rentabilidad de los capitales, puede conducir a concentrar los activos de interés a aquellos de mayor calidad y menor riesgo, lo que supone un riesgo de tener que pagar un mayor precio y por tanto una menor rentabilidad asociada a medio plazo.

En mi opinión la clave estaría en una gestión activa de los riesgos asociados al sector, un seguimiento riguroso de la evolución económica y estar preparados para adaptarnos a las distintas etapas y prever los cambios de ciclo con suficiente antelación.

Como en la mayor parte de las cosas en la vida, la virtud se encuentra en el punto medio. Buscar el equilibrio entre acometer inversiones apalancadas y comenzar un crecimiento sostenido basado en la reinversión de los beneficios obtenidos, puede ser el nuevo comienzo, sin olvidar, una debida gestión de los riesgos asociados.

Afortunadamente se presentan nuevas oportunidades de negocio para los promotores: la prestación de servicios profesionales al amplio abanico de nuevos actores del mercado (a menudo procedentes del ámbito financiero) y la innovación, pueden constituir elementos diferenciadores de actividad, complementarios y que ayuden a contribuir al crecimiento por vías que no requieren financiación externa y que generan un alto valor añadido.

José Luis Villa, director del departamento financiero de Vía Célere