La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, es una importante norma que regula todo lo relativo a este sector. En concreto, dicho cuerpo legal tiene como objeto regular el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en ella, así como definir las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo. También se busca asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y, por supuesto, sin perder de vista la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

Lo cierto es que no podemos pasar por alto las disposiciones de esta ley. Así, en el artículo 17 de la LOE se enumeran las garantías que como propietarios nos asisten:

a) 10 años defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).

c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

¿Qué dice la última reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación?

La citada ley fue sometida a una reforma durante julio de 2015, aunque sus modificaciones no entraron en vigor hasta enero de 2016. Entre los cambios que se introdujeron cobra importancia la necesidad de que el promotor o la cooperativa disponga de una licencia previa de obra antes de recibir alguna cantidad por parte del comprador. De lo contrario, este último no estará amparado por la ley y, por lo tanto, debe cerciorarse de que los promotores cuentan con este permiso antes de realizar cualquier entrega monetaria.

¿Qué establece la LOE respecto a la recepción de la obra?

La ley también abarca en su artículo 6 aspectos como la recepción de la obra. Así, ésta se define como el acto por el cual el constructor, al término de la obra, la entrega al promotor. Lo cierto es que en este trámite puede hacerse entrega de la totalidad de la obra o una fase completa en el caso de que haya sido acordado así entre las partes involucradas. Sobre esto, el promotor tiene el derecho a no aceptar la recepción en caso de que no considere la obra concluida o que ésta no se ciñe a las condiciones contractuales.

Aunque esta particularidad debe realizarse de manera motivada y por escrito en el acta. Además, se designará un nuevo plazo para una próxima recepción.

En concreto,  el acto de la recepción deberá reflejarse en un acta firmada que necesita la firma tanto del promotor como del constructor. En cuanto a su contenido, la Ley Ordenación de la Edificación determina que se consigne lo siguiente:

a) Las partes involucradas.

b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.

c) El coste final de la ejecución material de la obra.

d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.

e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Lo cierto es que como propietarios es aconsejable que en caso de que tengamos algún problema estemos al tanto de las disposiciones de esta ley y, de esta manera, podremos saber qué reclamar y con qué plazo, además de las obligaciones de las partes.