Con frecuencia los compradores de viviendas en construcción piensan en hacer modificaciones en el contrato inicialmente suscrito, debido a algún cambio en sus circunstancias. Pongamos algún ejemplo:

Una pareja que compró de forma conjunta y por mitad una vivienda, y ahora decide cambiar los porcentajes al haber cambiado las circunstancias de uno de ellos. También puede ocurrir que lo que inicialmente se compró por una sola persona, se quiera compartir con una pareja o familiar. O que el comprador no pueda afrontar la compra y busque un nuevo comprador dispuesto a continuar con la compra en los términos suscritos evitando así penalizaciones por incumplimiento.

Llegado el caso, el comprador propondrá modificar las condiciones del contrato a la promotora y si esta lo acepta, en principio no debería existir mayor problema. Sin embargo, lo que en apariencia puede parecer muy sencillo se torna complicado y en muchos casos inviable económicamente. Efectivamente, algunas de las operaciones mencionadas pueden conllevar el devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ya que se considera que la operación de modificación implica una cesión o transmisión de un derecho.

Quiero referirme especialmente a este ITP por considerar que, tal y como se aplica en estas operaciones, obstaculiza el tráfico jurídico de forma injustificada. Me explico:

Este Impuesto funciona con tipos que dependerán de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos, pero generalmente están en torno al 6-7%. Lógicamente, esto puede ser mucho o poco dependiendo de  sobre qué cantidad se aplique, es decir, de cuál sea la base imponible. Podemos pensar que este valor debería ser el montante económico que se pague por llevar a cabo la transmisión del derecho, es decir, el beneficio que obtendría el anterior comprador por ceder su posición. Sin embargo, esto no es así:

Hasta la reforma operada por Ley 4/2008 de 25 de diciembre, la base imponible venía constituida por el valor total del inmueble, se producía pues una doble tributación que debía soportar el nuevo comprador, que pagaba IVA por un lado y además ITP.

La injusticia de esta situación es patente, y así, el legislador pretendió resolverlo con la reforma de La Ley 4/2008. En palabras de la Exposición de Motivos “Es una modificación necesaria para evitar un gravamen impositivo que, sumado al que se produce por el IVA que satisface el nuevo propietario del derecho cuando adquiere la vivienda, hacía, en la práctica, casi imposible la transmisión de estos derechos”. Sin embargo, tan prometedor enunciado no ha venido seguido de medidas eficaces para lograrlo, pues, la reforma ha consistido en que desde entonces la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión. Es fácil entender que esto significa que si la operación se hace cuando la obra se está iniciando, la base imponible podrá ser baja, pero a medida que nos acerquemos al momento de la escritura (y por tanto, más avanzada este la construcción) esta base imponible se parecerá más al precio.

A mi juicio, sería deseable una modificación de este impuesto para que deje de interferir en el normal funcionamiento del trafico inmobiliario, lo que se lograría considerando como base imponible, el precio de la cesión, esto es, la prima que está dispuesta a pagar el nuevo comprador por el traspaso (y no el valor del inmueble, ni lo que hubiera entregado ya el cedente) y, dejando, por tanto, sin gravar aquellas operaciones que no sean especulativas o que no impliquen una ganancia económica para el cedente.

Patricia Hernández, directora del departamento jurídico de Vía Célere